Zeit für eine eigene Wohnung, ein Haus oder zumindest schon einmal ein eigenes Grundstück? Wenn es darum geht, den Kauf einer Immobilie zu finanzieren, werden häufig zwei Optionen gegeneinander aufgewogen: der sogenannte Mietkauf und die Hypothek. Beide haben Vor- und Nachteile, doch eine von ihnen ist finanziell gesehen die bessere Lösung. Wir zeigen was hinter den Begriffen steckt und worauf zu achten ist.

Der Mietkauf – monatsweise zum Eigentum

Mietkauf bedeutet, dass eine Wohnung oder ein Haus bereits bewohnt wird, aber noch nicht ins Eigentum der Bewohner übergeht. Eine Anzahlung auf die Kaufsumme wird monatlich zusammen mit der Miete überwiesen. Es handelt sich hierbei also um ein privates Darlehen vom Eigentümer/Vermieter, das über den Zeitraum der Vermietung abbezahlt wird. Erst zu einem späteren Zeitpunkt wird die Immobilie an den Mieter verkauft. Vergleichbar ist der Mietkauf im weitesten Sinne mit Leasing.

Sinnvoll ist dies besonders für Personen, die kein ausreichendes Eigenkapital (meist mindestens 20% des Verkehrswerts der Liegenschaft) haben oder aus anderen Gründen keine Hypothek erhalten.

Vorteile eines Mietkaufs

Der Vorteil bei einem Mietkauf ist, dass eben kein hohes Eigenkapital benötigt wird. Meist werden jedoch bis zu 20% der Kaufsumme mit Abschluss des Mietkaufvertrages beglichen. Weitere Anzahlungen erfolgen dann über die Mietzeit zusammen mit der Monatsmiete. Abhängig von der Höhe der monatlichen Raten ist nach Ablauf der Mietdauer zum vereinbarten Verkaufszeitpunkt möglicherweise noch ein Restbetrag übrig, der vom Käufer zu zahlen ist.

Nachteile eines Mietkaufs

Ein grosser Nachteil ist, dass zusätzlich zur Miete monatlich das Darlehen abbezahlt werden muss. Häufig wird die Miete dann auch höher als üblich angesetzt, um Zinsen, die dem Immobilienbesitzer entgehen, auszugleichen. Dies kann zusammen deutlicher teurer werden als ein Kauf mit Hypothek.

Das bedeutet, Käufer sollten über ein hohes Einkommen verfügen und sich ihres langfristigen Einkommens sicher sein, denn in den meisten Fällen haben die Eigentümer das Recht vom Vertrag zurückzutreten, wenn die Raten nicht pünktlich gezahlt werden.

Mietkauf mit Option

Neben der klassischen Form des Mietkaufs gibt es noch den Optionskauf. Hierbei erhalten die Mieter ein Optionsrecht, welches es ihnen ermöglicht, die Wohnung oder das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Sie verpflichten sich nicht wie beim klassischen Mietkauf schon zu Beginn des Vertrags zum Kauf, sondern werden zunächst nur im Grundbuch mit ihrer Kaufoption eingetragen.

Auch hierbei ist die Miete meist höher als üblich, da die Wohnung innert dieser Zeit nicht anderweitig verkauft werden kann, die Besitzer also abwarten müssen, wie die Mieter entscheiden. Wird Gebrauch vom Optionsrecht gemacht, wird ein normaler Kaufvertrag geschlossen. Wollen die Mieter die Immobilie nicht erwerben, verfällt das Optionsrecht. Sie erhalten in keinem Fall den höheren Anteil der Miete zurück.

Hypothek – Kauf mit geliehenem Geld

Eine Hypothek ist ein besicherter Kredit. Dies bedeutet, dass Geld für den Kauf einer Immobilie geliehen wird und die Darlehensgeber (wie eine Bank) ein sogenanntes Pfandrecht erhalten. Sie können also im Falle der Nichtzahlung des Kredits die Wohnung, das Haus oder Grundstück verkaufen, um die geschuldete Summe zurückzuerhalten. Hypotheken werden in den meisten Fällen nur für maximal 80 % des Gesamtwertes der Immobilie vergeben, das bedeutet mindestens 20 % müssen die Kreditnehmer selbst aufbringen.

Vorteile einer Hypothek

Beim Kauf mit Hypothek geht die Immobilie sofort ins Eigentum über. Die neuen Eigentümer sind also frei darin, ihre Wohnung oder ihr Haus nach ihren Wünschen zu gestalten. Es gibt mehrere Formen von Hypotheken, verschiedene Laufzeiten und auch die Möglichkeit früher die gesamte Summe abzuzahlen. Kreditnehmer sind also flexibler im Umgang mit der Tilgung. Zudem sind Hypothekenzinsen steuerlich absetzbar.

Nachteile einer Hypothek

Kreditnehmer müssen direkt zu Beginn eine grössere Summe selbst aufbringen; normalerweise mindestens 20% des Immobilienwertes. Die Wahl der besten Hypothek, ob mit Festzins, variablem Zins oder einer SARON-Hypothek, ist nicht einfach und von der individuellen Lage der Kreditnehmer abhängig. Eine gute finanzielle Beratung ist geboten.

Tilgung und Steuern

Aufgrund der steuerlichen Vorteile, die Schulden und die Abzahlung des Schuldzinses bei uns in der Schweiz ermöglichen, gibt es mehrere Möglichkeiten der Tilgung. Neben der direkten Tilgung durch monatliche Abzahlung, gibt es die häufig genutzte Möglichkeit der indirekten Tilgung. Dabei wird nur ein kleiner Prozentsatz des Darlehens getilgt, um länger die steuerlichen Vorteile zu nutzen. Bei höheren Zinsen, wie es seit 2022 der Fall ist, sollten Kreditnehmer überprüfen, welche Option für sie die beste ist.

Fazit

Die Frage, ob Mietkauf oder eine Hypothek besser ist, ist relativ leicht zu beantworten. Nicht nur sind die Angebote für Mietkäufe in der Schweiz sehr überschaubar, auch die Vorteile sind es. Finanziell gesehen ist ein Mietkauf selbst in Zeiten hoher Zinsen meist deutlich teurer als die Aufnahme einer Hypothek. Unabhängig von individuellen Entwicklungen ist man beim Mietkauf über Jahrzehnte gebunden und wird erst nach Zahlung der gesamten Summe zum Eigentümer.

Eine Hypothek bietet dagegen deutlich mehr Flexibilität in der Frage, wann und wie man sie tilgen möchte. Zudem gehört einem die Wohnung oder das Haus sofort und kann nach eigenen Vorstellungen genutzt und umgebaut werden. Die Darlehensschuld und der Kreditzins senken überdies die Steuern, was beim Mietkauf nicht umsetzbar ist.

Ein Hypothekenkredit ist in den meisten Fällen günstiger als ein Mietkauf, vor allem, wenn man die günstigen Zinsen von LEND zahlt, die meist deutlich unter denen klassischer Banken liegen.