Die Traumimmobilie ist gefunden, jetzt geht es an die Kalkulation. Die wenigsten bezahlen ein Haus oder eine Wohnung in bar, sondern nehmen eine Hypothek auf. Wenn aber Eigenkapital plus Hypothek für die Kaufkosten noch nicht ausreichen, kommt der Joker ins Spiel: die Zweithypothek. Wir erklären, was eine Zweithypothek ist und wie sich diese von einer „normalen“ Hypothek unterscheidet.

Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Zweithypothek?

Zur Finanzierung einer Immobilie wird zunächst eine erste Hypothek aufgenommen. Man nennt diese auch „erstrangige Hypothek“, der Grund: Muss die Immobilie verkauft oder zwangsversteigert werden, wird dieses Darlehen vor allen anderen Schulden mit dem Verkaufserlös getilgt. Banken würden in der Regel immer gerne bis zum Maximum von 80 % des Immobilienwertes finanzieren, das geht jedoch regulatorisch oft nicht. Für unser Rechenbeispiel nehmen wir an, dass eine Bank 65 % des Wertes finanziert.

Mindestens 20 % der anfallenden Kosten müssen normalerweise mit Eigenmitteln gedeckt werden. Hier schaut man zunächst nach „harten Eigenmitteln“, wie beispielsweise Geld aus dem Privatvermögen, dem Verkauf einer Immobilie, Erbvorbezüge oder Schenkungen. Auch private Darlehen sind möglich, ebenso das Einbringen des Baulands oder auch Eigenleistungen beim Bau bzw. Renovieren der Immobilie. Maximal 10 % davon lassen sich zusätzlich mit dem Vorbezug oder Verpfändung der Pensionskasse aufbringen.

Mathematiker haben es bereits gemerkt: Es fehlen noch 15 % zur finalen Finanzierung. Diese Finanzierungslücke schliesst die Zweithypothek. Sie deckt gemeinsam mit der ersten Hypothek maximal 80 % der Kauf- oder Bausumme ab und ist nachrangig, d.h. im Falle einer Zwangsversteigerung wird zunächst die erste Hypothek bedient.
Ein weiterer Unterschied: Die zweitrangige Hypothek muss normalerweise innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Pensionsalters getilgt werden – je nachdem, was früher eintritt. Bei der Hypothek im ersten Rang gibt es keine Amortisations-Pflicht.

Auch die Zinskosten sind bei der 2. Hypothek in der Regel höher, da der Kreditgeber aufgrund der Nachrangigkeit ein höheres Risiko eingeht.

Kann ich eine Zweithypothek bei einem anderen Kreditgeber aufnehmen?

Die kurze Antwort: Ja.
Die etwas längere: Ja, das kann sich sogar lohnen!

Denn oft erhalten Kreditnehmer beim neuen Hypothekengeber tiefere Zinsen und flexiblere Konditionen – bei LEND beispielsweise schneidern wir jede Hypothek individuell auf unsere Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen zu. Das hilft beim Planen der optimalen Rückzahlungsstrategie, beim Kalkulieren der Tilgungsraten und ggf. sogar bei der möglichen Darlehenssumme. Denn auch die Bewertung der Immobilie kann anders ausfallen, z. B. wenn sich der Wert der Liegenschaft seit der ersten Hypothek verändert hat.

Bei LEND setzen wir alles daran, unserer Crowd zu ihrer Traumimmobilien zu verhelfen. Wo Banken nicht mehr können, dürfen oder wollen, schauen wir in die letzten Details von Immobilienfinanzierungen – und entdecken so oftmals doch noch Möglichkeiten für eine gelungene und solide Finanzierung.

Gibt es auch eine 3. Hypothek?

Eine Dritthypothek gibt es theoretisch auch. Eine vierte, fünfte und so weiter theoretisch auch. In der Praxis kommt diese allerdings eher selten vor. Bei LEND möchten wir zuallererst dich beim Kauf deines Traumhauses unterstützen – der Rang ist wichtig, wird aber individuell auf deine Situation und den Wert der Immobilie abgestimmt. Wir freuen uns über alle, die wir in die Immobilie ihrer Träume bringen können!