Von Unterhaltskosten bis Hypothekargebühren: Ein Kosten-Leitfaden für Immobilienbesitzer

Wer eine Immobilie kaufen will, hat oft nur den Kaufpreis und die Hypothek im Kopf. Doch die tatsächlichen Kosten gehen deutlich darüber hinaus. Nebenkosten, Instandhaltungskosten und mögliche Gebühren spielen eine wesentliche Rolle – nicht nur für die Hausbesitzer, sondern auch bei Hypotheken-Vergabe. Banken und Kreditgeber berücksichtigen diese Kosten bei der Berechnung der Tragbarkeit, um sicherzustellen, dass die Immobilie langfristig finanziell tragbar ist. Wir zeigen, welche Nebenkosten auf Immobilienbesitzer zukommen und welche Gebühren man vermeiden kann.

Was sind Nebenkosten und Unterhaltskosten?

Nebenkosten sind die laufenden Betriebskosten, die bei einer Wohnung oder einem Haus anfallen. Unterhaltskosten dagegen betreffen vor allem werterhaltende Massnahmen wie Reparaturen und Renovationen. Beide sind wichtige Bestandteile der Berechnung der Tragbarkeit bei der Hypothekenvergabe.

Typische Nebenkosten:

• Wasser und Abwasser:
  Diese Kosten hängen vom Wasserverbrauch und den regionalen Tarifen ab.

• Heizung und Energie:
  Energiekosten für Strom und Heizungsanlagen (Öl, Gas, erneuerbare Energien) variieren je nach Heizsystem, Energiequelle und Gebäudeisolierung erheblich.

• Versicherungen:
  Obligatorische Gebäudeversicherungen, die vor Feuer-, Wasser- oder Unwetterschäden schützen, gehören ebenfalls zu den laufenden Nebenkosten.

• Steuern und Abgaben:
  Diese umfassen Abfallgebühren, Strassenunterhaltskosten und andere kommunale Abgaben, die regelmässig anfallen.

• Hauswartung und Pflege:
  Die Kosten für Dienstleistungen wie Gartenpflege, Reinigung oder Schneeräumung gehören ebenfalls zu den Nebenkosten, besonders wenn externe Dienstleister dafür beauftragt werden.
  

Unterhaltskosten: Instandhaltung nicht vergessen!

Unterhaltskosten betreffen den langfristigen Erhalt des Immobilienwerts und beziehen sich auf alle Arbeiten und Massnahmen, die nötig sind, um das Haus oder die Wohnung in einem guten Zustand zu halten. Diese Kosten fallen oft unregelmässig an und werden prozentual in die Tragbarkeitsrechnung einbezogen. Denn der langfristige Werterhalt der Immobilie ist wichtig, um den Wert der Hypothek abzusichern.

Typische Unterhaltskosten umfassen:

• Reparaturen:
  Kleinere Reparaturen an Heizung, Sanitäranlagen oder der Elektrik.

• Renovationen:
  Grössere Renovationsarbeiten an Dach, Fassade oder Fenstern, die alle 10 bis 20 Jahre fällig werden.

• Wartungen:
  Regelmässige Wartungsarbeiten, wie die Inspektion und Reinigung von Heizsystemen, sollten eingeplant werden, um kostspielige Schäden und grössere Reparaturen zu vermeiden.

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, zahlt meist monatlich mit allen anderen Besitzern in einen Instandhaltungsrücklage ein. Hausbesitzer sollten selbst regelmässig Geld zurücklegen, um für anstehende Reparaturen und Renovationen finanziellen Spielraum zu haben.

Als Faustregel gilt, dass jährlich etwa 0.5 % bis 1.5 % des Immobilienwerts für Instandhaltung und Werterhalt zurückgelegt werden sollten. Dies hängt stark von Zustand und Alter der Immobilie ab.

Nebenkosten und Unterhaltskosten steuerlich absetzen

Einige der Neben- und Unterhaltskosten lassen sich in der Schweiz teilweise steuerlich absetzen. Hier sind die wichtigsten Punkte, die man im Auge behalten sollten:

1. Werterhaltende Massnahmen:
   Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen, die den Zustand der Immobilie erhalten, sind absetzbar. Dazu gehören:
   • Heizungswartungen
   • Dachreparaturen
   • Fassadenrenovationen

2. Gebäudeversicherungen:
   Die Prämien für die obligatorische Gebäudeversicherung, die Schäden durch Feuer, Wasser oder andere Naturereignisse abdeckt, sind in vielen Kantonen ebenfalls abziehbar.

3. Energieeinsparungen:
   Investitionen in umweltfreundliche Technologien oder Massnahmen zur Energieeinsparung, wie der Einbau einer Solaranlage oder die Dämmung der Fassade, sind oft steuerlich begünstigt.

4. Nicht Absetzbar! Wertvermehrende Massnahmen:
   Diese können nicht steuerlich abgesetzt werden, da sie den Wert der Immobilie steigern. Darunter fallen beispielsweise:
   • Einbau eines neuen Wintergartens
   • Ausbau des Dachbodens

5. Kantonale Unterschiede:
   Die Regelungen variieren je nach Kanton. Es lohnt sich, die Bestimmungen zu recherchieren oder eine Steuerberatung hinzuzuziehen, um auch wirklich alle Vorteile zu nutzen.
   

Die 33%-Regel: Maximale monatliche Belastung

Möchte man eine Hypothek beantragen, fliessen all die genannten Kosten in die Tragbarkeitsrechnung mit ein. Diese prüfen, ob die Gesamtkosten für die Immobilie – also Hypothekarzinsen, Amortisationen und Nebenkosten – nicht mehr als ein Drittel des monatlichen Bruttoeinkommens der Kreditnehmer ausmachen. Die sogenannte 33%-Regel sorgt dafür, dass die finanzielle Belastung der Immobilienbesitzer im Verhältnis zum Einkommen tragbar bleibt.

So rechnen die meisten Banken bei der Tragbarkeitsrechnung:

• Amortisation:
  Die monatlichen Rückzahlungen der Hypothek.

• Hypothekarzinsen:
  Gerechnet wird meist mit einem hypothetischen Zinssatz von 5 %, egal wie niedrig der Zinssatz aktuell ist.

• Unterhaltskosten:
  Sie werden meist mit ca. 1 % des Immobilienwerts als Instandhaltungsrücklage einkalkuliert.

• Nebenkosten:
  Betriebskosten meist anhand des Haushalts und von Vergleichsimmobilien pauschal geschätzt.
  
  

Wenn all diese Kosten 33 % des monatlichen Einkommens der Kreditnehmer überschreiten, ist es schwierig, eine Hypothek bewilligt zu bekommen.

Vorsicht Gebühren!

Zusätzlich sollten Immobilienkäufer auf die weiteren Gebühren achten, die bei einer Hypothek anfallen können, aber selten im Fokus stehen. Banken erheben oft Gebühren, die die Gesamtkosten weiter in die Höhe treiben.

Zu den häufigsten Gebühren gehören:

• Bearbeitungsgebühren:
  Sowohl für die Einrichtung als auch Anpassung einer Hypothek fallen oft Bearbeitungsgebühren an, die bei mehreren hundert Franken liegen können.

• Gebühren bei Hypothekenerneuerung:
  Anstatt sich über treue Kunden zu freuen, verlange manche Banken auch bei der Verlängerung einer Hypothek zusätzlich Geld.

• Vorzeitige Rückzahlungsgebühren:
  Wer seine Hypothek vorzeitig zurückzahlen oder ablösen möchte, muss oft mit hohen Strafgebühren rechnen.
  
  

Deswegen: es lohnt sich, die Konditionen der verschiedenen Anbieter genau zu vergleichen. Oft sind Online-Anbieter wie LEND günstiger und bieten bessere Konditionen.

Nebenkosten und Gebühren im Blick behalten

Beim Kauf einer Immobilie sollte man die Nebenkosten, Instandhaltungskosten und möglichen Gebühren frühzeitig in die finanzielle Planung einzubeziehen. Nicht nur, weil sie eine finanzielle Belastung darstellen, sondern auch, weil sie ein wichtiger Faktor bei der Hypothekenvergabe sind. Wer seine möglichen Kosten genau kennt, scheitert nicht an der 33%-Regel und kann böse Überraschungen vermeiden. Zusätzlich ist es nützlich auf versteckte Gebühren zu achten und alle Konditionen genau zu vergleichen, so kann man langfristig Geld sparen und die finanzielle Belastung im Rahmen halten.