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Hypothèques de second rang. Des rendements attractifs avec l’immobilier suisse.
La performance de notre portefeuille hypothécaire fait depuis des années partie des classes d’actifs les plus stables sur la plateforme LEND. De nombreux investisseurs utilisent les prêts immobiliers comme complément attractif aux placements classiques à taux fixe.
Hypothèques subordonnées : des rendements stables depuis 2018
Un coup d’œil aux chiffres montre pourquoi.
| Mortgage | Jan | Feb | Mar | Apr | May | Jun | Jul | Aug | Sep | Oct | Nov | Dec | Sum |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 0.00% | 0.00% | 0.00% | 0.00% | 0.00% | 0.00% | 0.00% | 0.21% | 0.06% | 0.18% | 0.28% | 0.15% | 0.87% |
| 2019 | 0.25% | 0.22% | 1.02% | 0.26% | 0.31% | 0.97% | 0.29% | 0.22% | 0.07% | 0.30% | 0.58% | 0.69% | 5.17% |
| 2020 | 0.22% | 0.61% | 0.84% | 0.36% | 0.51% | 0.85% | 0.26% | 0.37% | 0.70% | 0.26% | 0.26% | 0.43% | 5.67% |
| 2021 | 0.26% | 0.56% | 0.39% | 0.25% | 0.27% | 0.49% | 0.48% | 0.23% | 0.29% | 0.39% | 0.31% | 0.58% | 4.50% |
| 2022 | 0.32% | 0.38% | 0.66% | 0.46% | 0.41% | 0.37% | 0.43% | 0.43% | 0.38% | 0.30% | 0.36% | 0.37% | 4.86% |
| 2023 | 0.47% | 0.34% | 0.29% | 0.48% | 0.45% | 0.20% | 0.41% | 0.45% | 0.41% | 0.63% | 0.44% | 0.50% | 5.06% |
| 2024 | 0.46% | 0.34% | 0.57% | 0.47% | 0.35% | 0.10% | 0.63% | 0.36% | 0.40% | 0.48% | 0.41% | 0.47% | 5.05% |
| 2025 | 0.45% | 0.88% | 0.90% | 0.51% | 0.50% | 0.40% | -0.65% | 0.48% | 0.55% | 0.48% | 0.52% | 0.67% | 5.70% |
| 2026 | 0.46% | 0.47% | 0.61% | 0.51% | 0.57% | 0.61% | 0.47% | 3.71% |
Source : Exaloan Report 07/2026
Depuis son lancement, le rendement moyen du portefeuille hypothécaire s’élève à environ 5 % par an, soit 4,2 % après défauts et frais. Les fluctuations restent faibles.
Sur la dernière année, le rendement a même atteint 5,7 %. La perte maximale sur cette période s’est élevée à moins 0,65 %.
La différence est notable par rapport aux placements traditionnels à revenu fixe en francs suisses. Pendant de nombreuses années, les obligations d’entreprises notées « investment grade » ont souvent généré des rendements annuels compris entre 0 % et 1 %. Un aperçu de notre page de statistiques montre que les hypothèques subordonnées, en tant que classe d’actifs, obtiennent également de bons résultats chez LEND en comparaison interne avec les prêts personnels et les prêts aux entreprises.
Prime de risque plus élevée pour les hypothèques subordonnées
Le rendement plus élevé reflète une prime de risque. Chez LEND, les financements concernent en grande partie des hypothèques subordonnées, également appelées deuxièmes hypothèques. Cela signifie qu’une première hypothèque existe déjà sur le bien immobilier. Celle-ci provient généralement d’une banque. Le financement via LEND intervient en second rang. En cas de liquidation du bien immobilier, la banque est remboursée en premier. Les investisseurs de la deuxième hypothèque sont remboursés ensuite. Ce risque supplémentaire explique pourquoi les investisseurs perçoivent un taux d’intérêt plus élevé pour ce type de financement.
Dans le même temps, la performance du portefeuille montre aussi que, dans la très grande majorité des cas, tout se déroule comme prévu. Si le risque de défaut était réellement élevé, cela se traduirait immédiatement par une performance nettement plus faible.
Quel est le scénario le plus défavorable ?
Il peut toutefois arriver qu’un emprunteur hypothécaire ne soit plus en mesure de payer. Dans ce cas, le bien immobilier doit être vendu.
Dans de nombreux cas, cela se fait d’un commun accord avec le propriétaire. Le débiteur vend lui-même la maison afin de rembourser l’hypothèque. Pour les investisseurs, c’est généralement la meilleure solution, car une vente ordinaire permet en règle générale d’obtenir le prix le plus élevé. Si cela n’est pas possible, une procédure juridique s’ensuit. Même lorsque la valeur immobilière est suffisante, ce processus prend du temps.
Le chemin entre les premières difficultés de paiement et la réalisation effective d’un bien immobilier passe par plusieurs étapes juridiques : poursuite, exécution judiciaire de la créance et, enfin, si nécessaire, vente aux enchères forcée. Les délais légaux et les éventuels recours peuvent à eux seuls étendre cette procédure sur de nombreux mois, voire plusieurs années. En pratique, un tel processus peut durer jusqu’à trois ans ou plus. Pour les investisseurs, cela signifie avant tout une chose : de la patience.
LEND dispose-t-elle d’une expérience en matière de recouvrement de prêts immobiliers en défaut de paiement ?
Notre expérience des dernières années montre que ces cas sont rares.
Depuis l’introduction des deuxièmes hypothèques en 2018, 761 prêts garantis par gage immobilier avaient été accordés au total à fin mars 2026. Seuls 38 ont connu un retard de remboursement supérieur à 90 jours.
Sur ces 38 crédits, nous avons pu rembourser 28 à nos investisseurs avec l’intégralité du capital et les intérêts courus, même si cela s’est fait avec retard.
Pour 9 crédits, le processus de recouvrement est encore en cours et, dans un seul cas, l’investissement a dû être entièrement amorti, car le produit de la vente forcée n’était pas suffisamment élevé.
De telles situations ne peuvent jamais être totalement exclues dans le financement immobilier. C’est précisément pourquoi un principe joue un rôle central dans l’investissement dans la dette privée : la diversification.
Les investisseurs qui répartissent leur capital sur de nombreux prêts différents réduisent considérablement le risque lié à des défauts individuels. C’est précisément pour cette raison que de nombreux investisseurs sur LEND investissent dans une large variété de projets au lieu de se concentrer sur quelques prêts individuels. Ils diversifient également leur capital entre les différents types de prêts : en plus des hypothèques, ils investissent donc aussi dans des prêts personnels et des prêts aux entreprises.
